중소건설사의 낮은 신용등급을 대신하여 신탁사가 공사 보증을 서는
책임준공 관리형 토지 신탁 수탁액 규모가 3년 동안 2배 이상으로
급증하면서 17조 원을 넘어선 것으로 나타났습니다.
신탁사들은 부동산 활황기 책임준공 관리형 사업을 늘리며 사업 규모를
키웠지만 최근 부동산 경기 침체로 잇달아 공사 중단이 되면서 오히려
신탁사들의 숨통을 조여오고 있다고 합니다.
지난해 시공사는 물론 신탁사까지 준공기한을 못 맞춘 사업장도 4곳에
달하였습니다. 신탁사 위기는 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금을 댄 금융권,
수분양자, 다른 사업장에까지 부실이 전이될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
책임준공 관리형은 신탁사 보증으로 부동산 PF 대출을 사용하여 필수사업비
90%가량을 확보하는 사업입니다. 신탁사가 직접 사업 자금을 대는
‘차입형’ 사업보다는 낮은 부담으로 수익을 낼 수 있다는 장점에서 2019년
이후 신탁사들은 책임준공 관리형 사업을 빠른 속도로 늘려왔습니다.
책임준공 관리형은 신탁사가 준공기한을 끝까지 책임진다는 확약이 따르게
되는데, 지으면 바로 팔리는 부동산 활황기에는 공사가 중단되는 일이 거의
없었기에 문제가 발생되진 않았습니다.
그러나 책임준공 관리형은 2022년 하반기부터 ‘독’이 되기 시작했습니다.
금리 상승 및 유동성 축소, 공사비 인상, 미분양 급증 등 시공사를 위협하는
문제가 한꺼번에 몰리면서 공사가 지연되거나 미완성되는 사업장이 크게
늘었습니다.
책임준공 관리형 사업장도 대부분 1차적인 공사기한 책임은 시공사가 집니다.
시공사가 도산하면 신탁사가 공사기한도 책임지고 맞춰야 합니다.
공사가 이곳저곳에서 문제가 생기면서 신탁사들의 자금 부담은 이미 높아질
대로 높진 상태입니다. 신탁사가 시행사나 조합에 빌려주는 신탁계정 대는
지난해 9월 말 기준 4조 800억 원으로 2022년 12월 말(2조 5833억 원)보다
57.9% 급증했습니다.
여기에는 자금난 등으로 공사를 포기한 시공사 대신 신탁사가 자금을 투입해
공사를 이행하는 책임준공 관리형 사업장이 다수인 것으로 분석되고 있습니다.
책 준형 사업장이 가장 많은 KB부동산신탁은 2022년 12월 말 2423억 원이던
신탁계정 대가 9개월 만에 5050억 원으로 108.4% 늘어난 상황입니다.
이 돈은 미분양 등으로 제때 회수되지 못하면 신탁사 손실로 처리됩니다.
문제는 책임준공 관리형 사업장 만기가 올해 대거 돌아온다는 점입니다. 통상
신탁사업의 기간이 2년이고 최근 2년 새 책임준공 관리형 사업장이 크게 늘었던
점을 본다면 신탁사들 상당수가 올해 만기 예정인 사업장을 다수 갖고 있을
수 있게 됩니다. 시공사 도산은 신탁사 책임준공 불이행으로 이어지고 신탁사
채무인수로 이어지는 위험 사업장이 많이 늘어날 가능성이 있다는 것이어서
앞으로의 대처가 주목이 됩니다.