2024년 4월 노후계획도시의 재건축 규제를 대폭 완화하는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법인 1기 신도시 특별법 시행을 앞두고 수도권의 1기 신도시 부동산 시장의 기대감이 대단히 커지고 있습니다.
정부가 관련 시행령을 1.10부동산 대책을 내놓으면서 이들 지역의 재건축의 표본이 될 선점 경쟁이
치열해질 것으로 예상되고 있는 상황입니다.
1기 신도시 특별법은이란?
1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 이 5곳을 말하며
1989년 4월 폭등하는 집값을 안정시키고자 서울근교 5개의 1기 신도시 건설 계획을 발표하며 탄생한
총 117만 명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운으로 완성되었습니다.
| 분당 | 일산 | 평촌 | 산본 | 중동 | |
| 위치 | 경기 성남시 분당구 |
고양시 일산구 | 안양시 동안구 | 군포시 산본동, 안양시 안양동 |
부천시 중구,남구 |
| 가구수 | 9만 7600가구 | 6만 9000가구 | 4만 2000가구 | 4만 2000가구 | 4만 1400가구 |
| 계획인구 | 39만 명 | 27만 6000명 | 16만 8000명 | 16만 8000명 | 16만 6000명 |
| 용적률 | 184% | 169% | 204% | 205% | 226% |
출처 : 국토교통부
1기 신도시는 대부분 준공 후 30년에 도달한 상태이며 인구도 지속적으로 감소하고 있는 상황입니다.
이에 따라 1기 신도시에 대한 도시 재생을 통해 자족성을 확보해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있습니다.
주거지역 법적 상한선(300%) 보다 낮지만 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 지구단위계획의
용적률 제한은 200% 정도입니다. 결론은 가구 수 늘리는 것이 불가능하다는 뜻이 됩니다.
최근 성남시가 조사한 분당 125개 단지의 용적률 현황을 살펴본 봐 여분의 용적률을 활용해 재건축을 할 수 있는 단지는 없는 상태입니다.
이와 같은 현실이다 보니 1기 신도시 특별법은 용적률의 문제를 해결하기 위해 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 핵심이 됩니다. 이와 더불어 원활한 재건축 진행을 위한 안전진단 기준 완화,
예비타당성조사 면제 등 광역교통대책 인센티브, 조세 부담 혜택 등의 내용이 있습니다.
1기 신도시 특별법 4월 부터 시행
위의 내용으로 1기 신도시 특별법이 2024년 4월부터 시행된다는 정부의 정책 지원에 따라 안전진단 완화 와 용적률 상향의 두 가지를 필두로 재건축 사업에서의 가장 걸림돌인 규제를 완화하여 재건축 길을 터주고
사업성을 높여준 셈입니다.
1.10부동산 대책에서 30년 넘은 아파트는 안전진단을 통과하지 않고도 재건축을 시작할 수 있도록 하기로
했습니다. 이로 인해 안전진단 없이 재건축 추진 위원회를 꾸리고 정비구역 지정, 조합설립까지 병행할 수
있게 되어 재건축 사업 기간이 5~6년 앞당겨질 것으로 보입니다.
특히 1기 신도시 특별법 적용 지역은 통합 재건축을 진행할 경우 안전진단을 전면 면제해 주겠다는
방침까지 담고 있습니다.
허나 안전진단을 건너뛰더라도 사업성이 낮으면 재건축 추진 자체가 어렵게 될 수 있습니다.
현재 1기 신도시의 평균 용적률은 법정 상한성(현행300%)을 거의 채운 상태이기에 특별법이 적용되면
용도지역을 변경하는 종상향을 통해 용적률이 최대 500%까지 높아지게 됩니다.
2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준 주거지역이나 상업지역으로 변경하는 방식입니다.
3종 주거지역은 최대 용적률이 300%인데, 이를 준 주거지역이나 상업지역으로 변경하여 500%까지 높일 수 있게 됩니다.
다만 여러 조건들이 부합해야만 최고 용적률이 허용되는 것이며 대부분은 그 이하를 적용받을 가능성이
큽니다. 현재보다 높은 수준인 300% 정도만 되더라도 재건축에는 무리 없이 추진할 수 있다는 것이
국토부의 설명입니다.
여기에 정부는 지자체의 정비기본계획에 담기는 평균 용적률을 기준으로 이것보다 더 낮은 용적률을
적용하는 단지에는 공공기여 부담을 줄여주기로 했습니다. 반대인 상황에선 도시 평균 용적률보다 높은
단지는 공공기여 부담을 늘리도록 할 것입니다.
마스터플랜 격인 정비기본 방침과 1기 신도시별 정비기본계획은 정부와 지자체가 공동으로 수립합니다.
통상 정부가 정비기본 방침을 마련한 뒤 지자체가 정비기본계획을 수립하는 것을 고려하려 하면 관련 절차가 절반가량 단축되는 효과를 볼 것입니다.
국토교통부는 올해 하반기 1기 신도시마다 모범 사례로 활용할 선도지구를 1곳 이상씩 지정하기로 했습니다.
바로 이 부분에서 선도지구가 될 지역 내에서 가장 단지 규모가 크고 연식이 오래된 단지들을
통합 재건축하는 방식으로 진행이 예상되기에 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 규모 있는 단지에 관심이
쏠릴 수밖에 없습니다.
1기 신도시 대장 지역단지는?
정자동 한솔마을, 시범삼성한신
일산 강촌1,2단지,백마1,2단지
안양 평촌 비산동 은하수(은하수마을청구), 관악타운(동성,현대,청구), 샛별한양1,2,3단지
군포 산본 한라주공4단지(1차), 가야주공4단지
선도지구로 지정되면 그 지역에서 가장 먼저 재건축이 이뤄질 것입니다. 1기 신도시는 가구 수가 많아
한꺼번에 개발하면 대규모 이주 대책을 마련하기 어렵기 때문에 지구마다 단계별로 진행할
가능성이 높습니다.
이로 인해 주민들 사이에서는 재건축 순위가 뒤로 밀릴수록 한참 뒤에나 재건축이 된다는 조바심에 빠져 있는 상황입니다. 사정이 이렇다 보니 단지마다 앞다퉈 선도지구로 선정되기 위한 작업이 한창인 상황입니다.
그럼 분당에서는 입주 연도가 빠르고 대지지분이 큰 곳은 정자동 한솔 1,2,3단지(청구,LG,한일), 서현동 시범 삼성한신, 우성, 한양, 현대가 유력단지로 꼽힙니다.
한솔마을(청구) 2024년 1월 기준 KB시세
19평 매매가 7억 6500만원 전세가 3억 7000만원 전세갭차이 3억 9500만원
32평 매매가 11억 9000만원 전세가 6억 2500만원 전세갭차이 5억 6500만원
37평 매매가 12억 9000만원 전세가 6억 5500만원 전세갭차이 6억 3500만원
48평 매매가 14억 6500만원 전세가 7억 2000만원 전세갭차이 7억 4500만원
일산에서는 강촌 1·2단지, 백마 1·2단지는 지난해 7월 고양시에서 사전 컨설팅 용역 대상 단지로 선정되어
재건축 선도지구 지정이 유력한 상황으로 보인다
백마마을(삼성) 2024년 1월 기준 KB시세
36평 매매가 8억 원 전세가 5억 500만원 전세갭차이 2억 9500만원
32평 매매가 8억 8000만원 전세가 5억 7500만원 전세갭차이 3억 500만원
안양 평촌에서는 비산동 은하수(은하수마을청구), 관악타운(동성·현대·청구), 샛별한양1·2·3단지가
발 빠르게 움직이고 있습니다.
이 중 은하수는 지난해 2월 정부의 특별법 발표 이후 이들 지역에선 속도감 있게 재건축을 할 수 있을 거라는 기대감이 높아지면서, 리모델링에서 재건축으로 선회하였습니다.
은하수(청구) 2024년 1월 기준 KB시세
23평 매매가 5억 9000만원 전세가 3억 2000만원 전세갭차이 2억 7000만원
27평 매매가 6억 7000만원 전세가 3억 8000만원 전세갭차이 2억 9000만원
32A평 매매가 8억 5000만원 전세가 4억 5000만원 전세갭차이 4억 원
32B평 매매가 8억 4000만원 전세가 4억 5000만원 전세갭차이 3억 9000만원
부천시 중동은 포도마을·사랑마을·한아름 주민들이 재건축에 관심이 많은 것으로 알려지고 있습니다.
중동 금강마을은 재건축 주민 사전 동의율 77%를 확보한 상황입니다.
포도마을(삼보영남)2024년 1월 기준 KB시세
23평 매매가 5억 원 전세가 3억 원 전세갭차이 2억 원
28평 매매가 5억 9000만원 전세가 3억 5000만원 전세갭차이 2억 4000만원
31평 매매가 6억 2500만원 전세가 4억 500만원 전세갭차이 2억 2000만원
군포 산본에선 한라주공4단지(1차), 가야주공5단지가 기대가 되고 있습니다.
특히 한라주공4단지는 전국 1기 신도시에서는 처음으로 안전진단을 최종 통과하며 재건축을 확정한 상태입니다.
주공4단지(한라) 2024년 1월 기준 KB시세
17평 매매가 3억 8500만원 전세가 1억 5000만원 전세갭차이 2억 3500만원
18평 매매가 3억 8500만원 전세가 1억 5000만원 전세갭차이 2억 3500만원
21평 매매가 4억 9000만원 전세가 2억 1000만원 전세갭차이 2억 8000만원
23평 매매가 4억 9000만원 전세가 2억 1000만원 전세갭차이 2억 8000만원
위와 같은 1.10부동산 정책 발표로 사업 기간을 단축되는 호재는 있으나 실현 가능한 용적률 인지와
대규모 이주대책으로 인한 단위지구 순번을 정하는 과정 중 갈등이 심해져 원활한 재건축이 될지는
아직은 미지수로 보이며 정부는 정책 실현을 위한 본보기로 선도지구의 첫 개발 후 다음 재건축의 진행이
매우 더디는 상황이 될 수도 있다고 봅니다.